Trois durées, trois logiques
La location courte durée (LCD) — de une nuit à quelques semaines — vise les voyageurs : touristes, déplacements professionnels, familles de passage. C'est la durée au rendement potentiel le plus élevé, mais aussi la plus exigeante en opérationnel : annonces, arrivées, ménages, linge, tarifs à ajuster en permanence.
La location moyenne durée (LMD) — de un à dix mois, en meublé — s'adresse surtout aux étudiants, aux stagiaires et alternants, aux professionnels en mutation ou en mission. Son cadre habituel est le bail mobilité : non renouvelable, sans dépôt de garantie, réservé par la loi à ces profils. Une famille entre deux logements relève, elle, d'un bail meublé classique. Un locataire unique, un loyer supérieur au marché nu, une rotation faible : c'est souvent le meilleur équilibre rendement / tranquillité.
La location longue durée (LLD) — le bail d'habitation classique — privilégie la stabilité : un locataire installé, des loyers réguliers, une gestion centrée sur la rigueur administrative et le suivi technique.
Les règles du bail longue durée sont fixées par la loi : 3 ans minimum pour un logement vide, avec un dépôt de garantie d'un mois de loyer au plus ; 1 an pour un meublé (9 mois pour un étudiant), avec un dépôt de deux mois au plus.
Les bonnes questions à se poser
Votre bien est-il dans une zone touristique ou de passage ? En Beaujolais, autour de Lyon ou à Mâcon, la demande courte durée existe toute l'année, avec des pics saisonniers marqués (œnotourisme, événements lyonnais, étapes vers le sud).
Voulez-vous garder l'usage du bien ? La courte durée vous laisse la liberté d'y séjourner entre deux réservations. Le bail longue durée, non.
Quel temps voulez-vous y consacrer ? Sans gestionnaire, la courte durée est un deuxième métier. Avec une conciergerie, la question devient : quel niveau de revenus visez-vous pour quel niveau de sérénité ?
Quelle est la note DPE de votre bien ? Pour une location à l'année, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les E le 1er janvier 2034. La location saisonnière échappe à ces règles de décence, mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 impose aux meublés de tourisme le même niveau de performance à partir du 1er janvier 2034, sauf lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur.
Le mix : la stratégie que peu de gens connaissent
Rien n'oblige à choisir une fois pour toutes. Une stratégie éprouvée dans notre région : courte durée pendant la haute saison touristique, moyenne durée d'octobre à mai avec un professionnel en mission. Le bien ne dort jamais, l'usure reste maîtrisée, et le revenu annuel dépasse souvent chacune des formules pures.
Ce mix suit deux règles simples. Un même voyageur ne peut pas louer un meublé de tourisme plus de 90 jours consécutifs dans l'année. Et le locataire de moyenne durée doit entrer dans les profils du bail mobilité.
C'est précisément l'intérêt de confier votre bien à un gestionnaire qui maîtrise les trois durées : la stratégie s'adapte à votre bien et à votre vie, pas l'inverse. Une estimation comparée des trois durées est le bon point de départ — elle est offerte chez Maison Orchidia.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bail mobilité ?+
C'est un bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible. Il est réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ; le locataire peut en revanche recourir à la garantie Visale.
Mon logement est mal classé au DPE : puis-je encore le louer ?+
En location à l'année, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés. Les meublés de tourisme ne sont pas soumis à ces règles aujourd'hui, mais devront atteindre le même niveau dès le 1er janvier 2034, sauf résidence principale du loueur.
Comment sont imposés les loyers selon la durée choisie ?+
Une location vide relève des revenus fonciers. Une location meublée, courte, moyenne ou longue durée, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les revenus 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % (meublé classique ou meublé de tourisme classé), mais seulement jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Sources : service-public.gouv.fr (fiches F1165 « Location vide ou meublée », F34759 « Bail mobilité », F2043 « Meublé de tourisme », F32744 « Revenus d'une location meublée »), ecologie.gouv.fr (« Location et gel des loyers des passoires énergétiques »), legifrance.gouv.fr (article L324-2-2 du code du tourisme), bofip.impots.gouv.fr (ACTU-2025-00127), consultés le 13 octobre 2026.